“House Rental Fee Should Only Account for 10–15% of Income”

Việc sở hữu nhà vẫn nằm ngoài tầm với của nhiều người lao động do giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập hộ gia đình. Phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ đã trở thành ưu tiên quốc gia, được Tổng Bí thư kiêm Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh và Thủ tướng Phạm Minh Chinh nêu bật trong các phiên họp quốc hội gần đây.

Trong một cuộc phỏng vấn với VnExpress , Đại biểu Quốc hội Trần Hoàng Ngân, Chủ tịch Hội đồng Tư vấn Phát triển Đột phá thuộc Đại học Sài Gòn, chia sẻ rằng chính sách nhà ở cần đảm bảo chỗ ở ổn định, giá cả phải chăng phù hợp với thu nhập thực tế chứ không chỉ đơn thuần là thúc đẩy quyền sở hữu nhà.

Các dự án nhà ở xã hội để bán từ lâu đã được kỳ vọng sẽ giúp người có thu nhập thấp ổn định cuộc sống. Tại sao chính sách nhà ở quốc gia lại phải chú trọng hơn vào phân khúc cho thuê?

Chính sách nhà ở cần được cập nhật vì hai lý do chính. Thứ nhất, thị trường lao động hiện đại thể hiện tính di động nhanh chóng, đặc biệt là đối với các chuyên gia trẻ và người lao động nhập cư. Một nhân viên có thể làm việc tại một khu công nghiệp trong vài năm trước khi chuyển đến một khu công nghiệp khác hoặc chuyển đến một tỉnh mới. Người lao động chủ yếu cần không gian sống thuận tiện gần nơi làm việc và các tiện ích hàng ngày, với sự linh hoạt để di chuyển khi cần thiết. Việc ép buộc mua nhà sẽ trói buộc người lao động vào một địa điểm quá sớm.

Thứ hai, giá trị bất động sản vẫn ở mức cao so với mức lương hiện hành, đặc biệt là tại các trung tâm đô thị. Ngay cả với các khoản trợ cấp theo luật định, giá bán nhà ở xã hội thường vượt quá khả năng chi trả của người lao động. Việc mua nhà bằng mọi giá gây ra khó khăn tài chính nghiêm trọng trong nhiều thập kỷ.

Một chỗ ở an toàn không nhất thiết phải có giấy tờ sở hữu nhà đất. Điều quan trọng là có nơi ở an toàn, ổn định trong khả năng tài chính, gần nơi làm việc, trường học và các dịch vụ công cộng thiết yếu. Giá thuê nhà phải chăng giúp người lao động có sự linh hoạt cá nhân hơn, đồng thời giải phóng nguồn quỹ gia đình để chăm sóc người thân, thay vì dùng tiền để trả nợ thế chấp.

Việc phát triển nhà ở cho thuê đáp ứng nhu cầu của lao động di động và hỗ trợ những người lao động có thu nhập thấp. Chính quyền cần coi nhà ở cho thuê là một trụ cột thiết yếu của phúc lợi xã hội chứ không chỉ đơn thuần là một hoạt động kinh doanh bất động sản thương mại.

Với một người lao động có thu nhập khoảng 10 triệu VND/tháng, mức giá thuê nhà nào đảm bảo cuộc sống bền vững?

Tiền thuê nhà lý tưởng nhất nên chiếm từ 10% đến 15% tổng thu nhập. Ngưỡng này giúp chi phí nhà ở được kiểm soát tốt, đồng thời vẫn dành đủ tiền cho các chi phí sinh hoạt thiết yếu hàng ngày. Đối với một người có thu nhập 10 triệu VND mỗi tháng, chi phí thuê nhà nên nằm trong khoảng từ 1 triệu đến 2 triệu VND.

Người lao động không nên phải dành phần lớn thu nhập hàng tháng cho tiền thuê nhà. Giữ giá thuê nhà ở mức hợp lý sẽ giúp bảo toàn ngân sách gia đình cho việc học hành, chăm sóc sức khỏe và nâng cao chất lượng cuộc sống của con cái. Giá thuê nhà quá cao gây ra áp lực tài chính nghiêm trọng, ngay cả khi chỗ ở ổn định.

Thu nhập và hoàn cảnh hộ gia đình rất khác nhau. Công nhân nhà máy, lao động nhập cư và người lao động mới vào nghề có khả năng chi trả hạn chế nhưng lại cần chỗ ở ngay lập tức. Chính quyền cần tính toán mức giá thuê nhà tối đa dựa trên thu nhập thị trường đã được xác minh để giúp người dân duy trì sự ổn định lâu dài.

Để cung cấp các căn hộ cho thuê với giá thấp như vậy tại các thành phố lớn, cần có những cơ chế hỗ trợ nào từ phía nhà nước?

Cơ chế thị trường tự nó không thể tạo ra các căn hộ cho thuê giá rẻ. Các công ty tư nhân phải gánh chịu tổng chi phí đầu tư, giá đất cao và lãi suất vay thương mại không thể đưa ra mức giá phù hợp với mức lương trung bình của người lao động.

Nhà nước phải dẫn dắt lĩnh vực này thông qua các quy định hỗ trợ và phát triển trực tiếp bằng cách sử dụng tài sản công. Cần huy động các công đoàn và các doanh nghiệp nhà nước có năng lực xây dựng để cung cấp nguồn cung được trợ giá với mức giá phải chăng.

Đất công và tài sản nhà nước dư thừa hiện đang được tái cấu trúc hành chính mang đến một giải pháp tức thời. Điều này tạo ra cơ hội để phân bổ nguồn đất đai cho nhu cầu nhà ở của tầng lớp lao động.

Các khu đất công cộng không còn sử dụng hoặc đất bị thu hồi từ các dự án không hiệu quả có thể được chuyển đổi thành nhà ở cho thuê nếu quy hoạch cho phép.

Việc khai thác quỹ đất công giúp giảm đáng kể chi phí mua đất ban đầu, bồi thường và giải phóng mặt bằng. Đây là những khoản mục chi phí vốn lớn nhất tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Giảm chi phí đất đai ban đầu tạo ra biên độ cần thiết để giảm giá thuê xuống mức hợp lý.

Nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo trong việc bảo đảm các khu đất dự trữ và xây dựng nhà ở cho thuê giá rẻ. Nền tảng công cộng này sẽ tạo ra một nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng, thay vì để người lao động phụ thuộc vào các dự án nhà ở theo giá thị trường.

Ngay cả khi có sự hỗ trợ về đất đai, các nhà phát triển vẫn phải đầu tư một lượng vốn ban đầu lớn với lợi nhuận hàng tháng chậm. Cơ chế nào có thể thu hút sự tham gia của khu vực tư nhân?

Hạn chế về vốn là rào cản chính đối với các nhà đầu tư bất động sản cho thuê. Không giống như bán bất động sản thương mại, các dự án cho thuê đòi hỏi nguồn vốn ban đầu khổng lồ với lợi nhuận dần dần và dài hạn. Thời gian hoàn vốn kéo dài khiến các nhà đầu tư tư nhân nản lòng.

Giải quyết vấn đề này đòi hỏi các chính sách thuận lợi về phí thuê đất, quyền sử dụng đất và thời hạn thuê dài hạn để đảm bảo an ninh đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, chỉ riêng các ưu đãi về đất đai là không đủ nếu thiếu tín dụng dài hạn.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nên triển khai cơ chế tái cấp vốn cho phép các ngân hàng thương mại mở rộng tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Hiện nay, các ngân hàng thương mại chủ yếu dựa vào tiền gửi ngắn hạn, dẫn đến khó khăn trong việc kéo dài thời hạn cho vay do sự không phù hợp về kỳ hạn.

Một cơ chế tái cấp vốn chuyên biệt của ngân hàng trung ương sẽ cho phép các nhà cho vay thương mại tài trợ cho các dự án dài hạn một cách an toàn. Khi đó, các nhà phát triển có thể tiếp cận các khoản vay với lãi suất và thời hạn phù hợp với dòng tiền cho thuê.

Tiếp cận đất đai và nguồn tài chính là hai nút thắt quan trọng. Nhà nước cần xây dựng các khuôn khổ nhằm giảm thiểu chi phí đầu tư và đảm bảo thời gian hoàn vốn bền vững. Khi mô hình tài chính hoạt động hiệu quả, các công ty tư nhân sẽ có động lực thương mại thực sự để tham gia.

Các dự án nhà ở cho thuê được trợ cấp có thể khởi đầu với giá thấp, nhưng sau đó các nhà phát triển lại tăng giá thuê. Những biện pháp bảo vệ nào có thể đảm bảo sự ổn định lâu dài cho người thuê nhà?

Xây dựng nhà ở giá rẻ là một thách thức, nhưng duy trì giá thuê phải chăng trong thời gian dài lại càng quan trọng. Nếu không có các ràng buộc pháp lý, các nhà phát triển có thể sử dụng trợ cấp công để xây dựng các căn hộ giá rẻ, rồi sau đó tăng giá thuê lên mức thị trường. Những hành vi như vậy sẽ loại trừ những người dễ bị tổn thương mà chính sách này được thiết kế để hỗ trợ.

Chính phủ phải ban hành các biện pháp kiểm soát giá thuê nhà đối với tất cả các dự án được hưởng ưu đãi về đất đai, thuế hoặc tín dụng. Chính quyền nên tính toán mức giá trần dựa trên chi phí đầu tư đã được kiểm toán, chi phí hoạt động và sức mua của người lao động. Việc điều chỉnh giá thuê hàng năm phải tuân theo các công thức quy định rõ ràng để ngăn chặn tình trạng tăng giá đột ngột. Người thuê nhà cần có chi phí nhà ở ổn định và dễ dự đoán thay vì phải đối mặt với tình trạng tăng giá không kiểm soát.

Các nhà phát triển nhận được đất đai, vốn hoặc miễn thuế được trợ cấp phải cam kết duy trì hoạt động cho thuê nhà ở giá rẻ trong một thời hạn nhất định. Các quy định phải ngăn chặn các công ty lợi dụng các ưu đãi xã hội chỉ để chuyển đổi dự án thành các khu thương mại sau này.

Các khoản trợ cấp thuê nhà có mục tiêu cụ thể nên hỗ trợ trực tiếp những người thuê nhà có thu nhập thấp, đặc biệt là công nhân nhà máy, lao động nhập cư và nhân viên mới vào nghề. Một số hộ gia đình có thể chi trả mức giá tiêu chuẩn, trong khi những người dễ bị tổn thương hơn cần thêm sự hỗ trợ. Việc hướng hỗ trợ đến những nhu cầu đã được xác minh sẽ giúp tránh tình trạng nguồn lực công bị phân tán quá mức.

Mục tiêu cuối cùng không chỉ đơn thuần là cung cấp các căn hộ giá rẻ khi ra mắt, mà còn là đảm bảo nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng trong nhiều thập kỷ.

Những khu vực nào nên ưu tiên phát triển các dự án nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu lao động thực tế và ngăn ngừa tình trạng nhà trống?

Ưu tiên cần tập trung vào Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các trung tâm sản xuất lớn có tỷ lệ đô thị hóa cao như Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng. Những khu vực này tạo ra nhu cầu thuê nhà ổn định, trong khi việc sở hữu nhà vẫn nằm ngoài tầm với của hầu hết người lao động. Tuy nhiên, việc phân bổ nguồn lực không nên chỉ dựa vào tổng dân số hoặc số liệu về khu công nghiệp.

Chính quyền địa phương phải khảo sát nhu cầu thực tế, đánh giá vị trí của người lao động, mức lương, ngân sách thuê nhà, tình trạng thiếu nhà ở và nguồn đất sẵn có. Vị trí dự án vẫn là yếu tố tối quan trọng. Các dự án phát triển phải đảm bảo thuận tiện tiếp cận các nhà máy, trường học, bệnh viện và các trung tâm giao thông công cộng. Các dự án ở vùng xa với chi phí đi lại cao không đáp ứng được nhu cầu của người lao động, bất kể giá thuê thấp đến đâu.

Thành công của chính sách không thể chỉ dựa vào số lượng căn hộ hoàn thành. Xây dựng hàng nghìn căn hộ mang lại ít giá trị xã hội nếu tiền thuê nhà vượt quá mức lương địa phương, địa điểm xây dựng nằm xa nơi làm việc hoặc các tòa nhà bị bỏ trống.

Các cơ quan quản lý phải đánh giá tỷ lệ lấp đầy chỗ ở, tỷ lệ tiền thuê nhà so với thu nhập trung bình và sự ổn định trong việc giữ chân người thuê nhà. Thành công cuối cùng phụ thuộc vào việc có bao nhiêu người lao động có được chỗ ở ổn định với mức giá mà họ có thể chi trả. Đó vẫn là thước đo thực sự của chính sách nhà ở cho thuê.